안녕하세요, 여러분! 오늘은 조금은 딱딱할 수 있는 금융 관련 정보지만, 우리 모두에게 매우 중요한 주제인 DSR에 대해 알아보려고 해요. DSR, 들어보셨나요? 대출을 받을 때 정말 중요한 지표인데요, 전세자금대출부터 시작해서 여러분이 알아야 할 규제, 계산 방법 및 한도까지 쉽고 재미있게 설명해 드리려고 해요. 금융 이야기지만 재미있게 끝까지 따라와 주시면 좋겠습니다!
DSR 뜻
DSR(Debt Service Ratio)은 총부채 원리금 상환 비율을 의미하며, 개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율을 말합니다. 이는 대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융기관에서 사용하는 지표 중 하나로, 대출 상환 리스크를 평가하는 데 중요한 역할을 합니다.
여기서 말하는 "원리금"은 대출 원금과 이자를 모두 포함한 금액을 의미합니다. 즉, DSR은 대출 상환에 필요한 모든 비용을 고려하여 상환 능력을 평가합니다.
이전까지 대출 상환 능력을 심사하던 DTI(총부채상환비율)에서는 원금을 제외한 이자 상환부담만을 감안했으나, DSR 도입으로 인해 기존 대출의 원금 상환부담까지 반영하면서 대출 한도가 줄어드는 효과가 발생합니다.
더 쉽게 말하면, DSR은 채무자가 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원금과 이자가 소득 대비 얼마나 되는지를 계산한 수치입니다. 이는 채무자의 소득으로 대출 상환이 가능한지 여부를 판단하는 기준이 되며, 은행 및 금융기관들은 이를 활용하여 대출 심사를 진행합니다.
DSR 전세자금대출
전세자금대출은 세입자가 전세보증금을 마련하기 위해 은행에서 받는 대출을 말합니다.
일반적으로 전세 계약 기간 동안 대출금을 상환하며, 전세계약 종료 시 집주인으로부터 보증금을 돌려받아 대출을 상환합니다.
이런 대출이 필요한 이유는 다음과 같습니다.
1. 높은 전세보증금
최근 부동산 가격 상승으로 인해 전세보증금 역시 큰 폭으로 상승했습니다. 이로 인해 세입자들은 충분한 자금을 마련하기 어려워졌으며, 전세자금대출을 통해 부족한 자금을 조달할 수 있습니다.
2. 안정적인 주거환경
전세는 월세에 비해 상대적으로 안정적인 주거환경을 제공합니다. 매달 일정한 금액을 지불해야 하는 월세와 달리, 전세는 한 번에 큰 금액을 지불하지만 이후에는 추가적인 비용이 발생하지 않기 때문입니다.
또 물가 상승 등의 요인에 따라 월세가 오르더라도 전세금은 처음 계약한 금액 그대로 유지됩니다.
3.내집마련의 기반
전세자금대출을 이용하여 전세보증금을 마련하고, 이를 기반으로 내 집마련을 위한 자금을 모을 수 있습니다. 또 대출 상환을 통해 신용등급을 향상할 수도 있어 향후 대출을 받을 때 유리한 조건을 갖출 수 있습니다.
DSR 규제
DSR(Debt Service Ratio)은 총부채원리금상환비율을 의미합니다.
이는 개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율 을 뜻합니다.
즉 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 말하는 것 입니다. 쉽게 말해 DSR 40% 규제라 함은 1년 동안 내는 원리금이 연소득의 40%를 넘으면 안 된다는 뜻입니다.
이는 대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 2016년 마련한 대출심사 지표로, 대출한도를 정하는 기준이 됩니다. 주택담보대출 이외에 금융권에서의 대출 정보를 합산하여 계산합니다. 2022년 1월부터 총대출액이 2억 원을 초과할 경우 DSR 규제가 적용되었고, 7월부터는 총 대출액 1억 원 초과 시로 대상이 확대되었습니다.
이러한 규제는 무분별한 대출로 인한 금융 불안정성을 예방하고, 가계 부채 증가를 억제하기 위한 조치입니다. 그러나 이로 인해 대출 한도가 축소되어, 대출을 받기 어려워지는 경우가 발생할 수 있습니다. 특히 소득이 적거나 대출이 많은 사람들은 대출을 받기가 더욱 어려워질 수 있습니다.
DSR 계산기 사용법
전세자금대출은 DSR 산정 시 제외됩니다.
단, 잔금일 이후에는 주담대로 간주되어 DSR에 포함되니 주의해야 합니다. 만약 전세자금대출과 신용대출을 함께 받았다면 어떻게 될까요? 이때는 두 대출의 원금과 이자를 합산해서 DSR을 계산 해야 합니다.
그렇다면 나의 DSR은 어떻게 계산할까요? 일일이 계산하기 힘들다면 DSR 계산기를 이용 하는 것도 좋은 방법입니다.
네이버나 카카오 등 포털 사이트에 'DSR 계산기'라고 검색하면 손쉽게 이용할 수 있습니다. 해당 사이트에 접속 후 본인의 연소득과 대출 종류, 금리, 만기 등을 입력하면 자동으로 계산해주니 참고하시기 바랍니다.
계산 결과 나온 DSR 값이 40%를 초과 한다면 추가 대출이 어려울 수 있으니 자금 계획을 철저히 세우는 것이 좋습니다.
DSR 계산방법
DSR(총부채원리금상환비율)은 대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 2016년 마련한 대출심사 지표입니다. 그렇다면 DSR은 어떻게 계산하는지 상세히 알아보겠습니다.
먼저 연간 총 소득을 증빙 서류를 통해 확인합니다. 그다음 해당 연도에 받은 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 계산합니다. 마지막으로 총소득에서 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 계산하면 DSR이 산출됩니다.
이때 고려 되는 대출에는 주택담보대출, 신용대출, 카드론, 자동차 할부금 등이 모두 포함됩니다.
마이너스 통장 역시 실제 사용 금액이 아닌 한도금액을 기준으로 반영되며 전세자금대출 및 중도금 대출, 이주비 대출 같은 집단 대출은 제외됩니다.
DSR 대출 한도 산정 기준과 방법
DSR을 기준으로 하는 대출 한도는 은행 별로 자율적으로 결정됩니다.
다만 정부에서는 2022년 1월부터 총대출액이 2억 원을 초과할 경우 차주 단위 DSR을 40%로 제한하고 있습니다. 이후 7월부터는 총 대출액 1억 원 초과 시로 대상을 확대했습니다.
만약 연소득이 5천만 원이고 이미 받아 놓은 주택담보대출의 연간 원리금 상환액이 2천만 원 이라면 추가로 받을 수 있는 신용대출의 한도는 얼마일까요?
위의 조건 대로 라면 주담대 외 기타 대출의 연간 원리금 상환액은 2천만원 이므로 (5천만 원 x40%)-2천만 원 = 1천만 원이 됩니다. 즉 최대 1천만 원까지 신용대출을 받을 수 있게 됩니다.
DSR 규제에 따른 대출 전략
DSR 규제 강화로 인해 소득이 낮은 사람들은 대출 한도가 줄어들게 되었습니다. 이런 상황에서는 다음과 같은 대출 전략을 고려해 볼 수 있습니다.
* 기존 대출 상환
대출 한도를 높이기 위해서는 기존에 받아 놓은 대출을 상환하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 DSR 계산 시 대출 원금과 이자 상환액이 줄어들기 때문입니다.
* 금리가 낮은 대출 이용
대출 한도를 높이기 위해서는 금리가 낮은 대출을 이용해야 합니다. 금리가 높은 대출을 이용할수록 DSR 계산 시 대출 이자 상환액이 커지기 때문입니다.
* 만기가 짧은 대출 이용
대출 한도를 높이기 위해서는 만기가 짧은 대출을 이용해야 합니다. 만기가 긴 대출을 이용할수록 DSR 계산 시 대출 원금 상환 기간이 길어지기 때문에 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.
DSR 관리 및 효율적 대응 방안
DSR 규제에 대응하기 위해서는 개인의 재정 상황을 정확하게 파악하고, 그에 따라 대출 계획을 세우는 것이 중요합니다. 아래는 DSR 관리 및 효율적 대응 방안 몇 가지입니다.
* 지출 관리
불필요한 지출을 줄이고, 생활비를 절약하여 대출 상환에 필요한 자금을 마련하세요. 예산을 세우고 지출을 추적하여 재정 상황을 파악하는 것이 좋습니다.
* 대출 상환 계획 수립
대출 상환 일정을 계획하고, 매월 일정한 금액을 상환하도록 노력하세요. 조기 상환 옵션을 활용하여 대출 상환 기간을 단축할 수도 있습니다.
* 신용점수 관리
신용점수를 높이는 것은 대출 한도를 높이는 데 도움이 됩니다. 연체나 미납 없이 대출 상환을 잘하고, 신용카드 사용을 적절하게 관리하며, 세금과 공과금을 제 때 납부하는 것이 중요합니다.
* 금융 전문가와 상담
금융 전문가와 상담하여 DSR 규제에 대한 정보를 얻고, 개인의 상황에 맞는 대출 전략을 수립하세요. 전문가의 조언을 듣고, 대출 상환에 대한 계획을 세우는 것이 좋습니다.
오늘은 이렇게 DSR 뜻부터 계산방법, 그리고 적용되는 범위까지 모두 알아보았는데요. 도움이 되셨나요? 그럼 다음에도 유익한 정보로 찾아오겠습니다!